| 20.03.2023 | Autor: Heike Spitzlei | Bild von Freepik 

Vertragsrecht für 
Immobilienkäufe: Wie man Verträge liest und versteht 

 Der Kauf einer Immobilie ist ein bedeutender finanzieller und rechtlicher Schritt. Ein wesentlicher Teil dieses Prozesses ist der Immobilienkaufvertrag, der zahlreiche juristische Details beinhaltet. Für Käufer und Verkäufer ist es daher unerlässlich, die Vertragsinhalte genau zu verstehen und zu prüfen. Dieser Artikel bietet einen Überblick über die wichtigsten Aspekte des Vertragsrechts bei Immobilienkäufen. LANDHAUS13 gibt Orientierung dazu, wie man Verträge liest, versteht und worauf besonders zu achten ist, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und beide Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen.      

Vertragsentwurf und -prüfung vor einem Immobilienkauf 

Der Immobilienkaufvertrag wird in der Regel von einem Notar entworfen, der als neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer fungiert. Es ist wichtig, dass der Vertrag alle wesentlichen Elemente enthält: die Identität der Vertragsparteien, eine genaue Beschreibung der Immobilie, den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und den Zeitpunkt der Übergabe. Zudem sollten Mängel und Altlasten klar angegeben werden, um spätere Haftungsfragen zu vermeiden. Eine sorgfältige Prüfung des Vertragsentwurfs ist entscheidend, um sicherzustellen, dass alle Vereinbarungen korrekt und vollständig erfasst sind. Professionelle Unterstützung durch einen Notar oder Makler kann dabei helfen, offene Fragen zu klären und den Vertrag rechtssicher zu gestalten. 

Die Rolle des Notars bei einem Immobilienkauf/-verkauf 

 Der Notar spielt eine zentrale Rolle im Immobilienkaufprozess. Er prüft den Grundbucheintrag, klärt beide Parteien über die rechtliche Bedeutung der Vertragsinhalte auf und steht für Fragen zur Verfügung. Am Beurkundungstermin verliest und erläutert der Notar den Vertrag, geht auf Verständnisfragen ein und nimmt eventuelle Änderungen vor. Nach der Unterzeichnung des Vertrags sorgt der Notar für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer vor neuen Belastungen der Immobilie schützt. Zudem meldet der Notar den Immobilienverkauf beim Finanzamt an und überwacht den fristgerechten Eingang der vereinbarten Zahlungen. 

Vertragsrechtliche Aspekte bei Veräußerung/Erwerb von Immobilien 

  • Genauigkeit der Vertragsparteien: Stellen Sie sicher, dass alle Vertragsparteien mit vollständigen Namen, Geburtsdaten und aktuellen Wohnorten korrekt erfasst sind. 
  • Detaillierte Immobilienbeschreibung: Die Immobilie sollte präzise beschrieben werden, einschließlich Grundstücksgröße, Lage, Bewirtschaftungsart und eventueller Belastungen oder Grunddienstbarkeiten. 
  • Kaufpreis und Zahlungsbedingungen: Der Kaufpreis muss klar definiert sein, ebenso wie die Zahlungsmodalitäten einschließlich eines eventuellen Zahlungsplans und Regelungen für verspätete Zahlungen. 
  • Auflassungsvormerkung: Die ist in jedem Vertragswerk unverzichtbar, um den Käufer vor nachträglichen Belastungen der Immobilie zu schützen. 
  • Übergabetermin und -bedingungen: Der Zeitpunkt und die Bedingungen der Immobilienübergabe sollten genau festgelegt sein. 
  • Angabe bekannter Mängel: Der Verkäufer sollte alle bekannten Mängel und Altlasten im Vertrag angeben, um sich vor Haftungsansprüchen zu schützen. 
  • Angabe bekannter Mängel: Der Verkäufer sollte alle bekannten Mängel und Altlasten im Vertrag angeben, um sich vor Haftungsansprüchen zu schützen. 
  • Regelung von Sondervereinbarungen: Falls zusätzliche Gegenstände mit verkauft werden (z. B. Einbauküche), sollten diese gesondert aufgeführt werden. 
  • Kostenverteilung: Zu klären und festzuhalten ist, wer die Kosten für Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls den Makler übernimmt. 
  • Besonderheiten bei Eigentumswohnungen: Bei Wohnungsverkäufen sollten zusätzliche Angaben zu Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechten, Rücklage und Hausgeld im Vertrag enthalten sein. 
  • Professionelle Vertragsprüfung: Lassen Sie den Vertrag von einem Notar oder Makler prüfen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte abgedeckt sind. 
  • Zeit für die Vertragsprüfung: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um den Vertrag sorgfältig zu prüfen und stellen Sie sicher, dass alle Ihre Fragen geklärt sind, bevor Sie unterschreiben. 
  • Notarielle Beurkundung: Vergewissern Sie sich, dass der Vertrag notariell beurkundet wird, da dies für die Rechtsgültigkeit des Immobilienkaufs erforderlich ist. Kein rechtsgültiger Eigentümerwechsel ohne notarielle Beurkundung! 


Notwendige Unterlagen und Vollzug des Immobilientransfers 

Für die Beurkundung des Kaufvertrags benötigt der Notar verschiedene Unterlagen, darunter Personalausweise und Steueridentifikationsnummern von Käufer und Verkäufer, den Energieausweis, Bauzeichnungen, Grundrisse sowie Nachweise über eventuelle Sanierungen. Der Notar fordert zudem den Grundbuchauszug selbstständig an. Nach der Vertragsunterzeichnung und der Erfüllung aller Bedingungen, einschließlich der Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer beantragt der Notar die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Erst mit diesem Schritt wechselt die Immobilie rechtskräftig den Eigentümer. 

 

Für Käufer und Verkäufer ist es gleichermaßen wichtig, einen Immobilienkaufvertrag und die damit verbundenen rechtlichen Aspekte zu verstehen. Eine sorgfältige Prüfung des Vertrags, die Unterstützung durch Fachleute und die Kenntnis der notwendigen Schritte und Unterlagen sind entscheidend, um den Immobilienkauf erfolgreich und rechtssicher abzuschließen. 


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